现在不少父母都会帮助子女置业。一些在澳洲留学工作的年轻人,在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但往往也会遇到一些潜在问题,在贷款时有许多客户前来询问安信。

常见问题

子女如果以后有了伴侣,婚前由父母出资的房产是否算公共财产?

如果将来孩子与伴侣分开,婚前购买的物业是否需要分给配偶?

如果子女年轻不成熟,将来瞒着父母将房产再做抵押套现怎么办?

澳洲与中国婚姻法不同,在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说,也就是说,一旦双方结婚或同居,那么所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚,所有婚姻共同财产要放到一起统一进行分割分配。那么针对以上这些可能遇到的问题,该如何防范呢?通常,我们会建议客户采取以下措施,未雨绸缪。

成立家庭信托,用信托置业

家庭信托不仅是合理避税的神器,同时也是可以成为父母首选为子女置业的方式。父母通过信托基金为子女购置物业,不仅可以规避税务,还可以规避婚姻破裂导致的财产分割。

家庭信托(Family Trust)的三大优势,分别是财产保护,合理避税和房产增值税享受50%折扣。

首先,财产保护方面,家庭信托财产在法律上的所有人和真正的主人是分开的,所以家庭信托要比公司(company)和单位信托(unit trust)更能有效地保护你的财产。家庭信托在法律上来讲它不是独立的结构,但是在处理税法上,家庭信托被当作独立结构来处理。

第二,合理避税。家庭信托的收入可以由信托管理人按照最有优势的方式自由分配,如果这一年某个信托受益成员的收入低那就可以从信托里面多分一些收入给这个人,如果某个受益人的那一年的收入比较高那就可以少分一些收入给那个人,这样就可以合理的利用家庭信托来减少税务。也就是说当你的房产收入是正数时用家庭信托是最有优势的。

最后,房产增值税享受50%折扣。当家庭信托和个人拥有房产超过12个月时,他们有权享受房产增值税50%的折扣,但是公司是不享受这个50%的折扣的。跟普通收入一样,家庭信托里房产增值的那部分收入也是可以由家庭信托的执行人来自行分配的。

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家庭信托的劣势

说完优势,我们也同样需要了解家庭信托的劣势。第一,有期限。家庭信托在NSW一般来说是80年的期限,到了80年就会自动关闭。所有的财产都要在到期之前分配给受益人。

然后,不能负扣税。虽然家庭信托有自由分配收入的优势可是当家庭信托的财年收入是负数时,家庭信托不能把负的收入分发给家庭信托里的受益人。而是只能把负收入存在家庭信托里面去减少未来财年的收入。也就是说家庭信托的受益人是不能用来负扣税的。相反如果用个人的名义(individual)或者是合伙人(partnership)的生意结构买房则可以有效地用负扣税来减少收入,从而达到少上税的目的,负扣税对高收入人群是非常有效的减税方法,但是任何一个决定都是要综合来分析所有个人情况和买这个投资房的目的。

最后,地税方面的劣势。家庭信托不享受州政府地税的免税起征点,个人,固定的单位基金(fixedunit trust)和养老金(SMSF)有权享受价值482,000澳元土地的免税权。也就是说,当土地价值低于或等于482,000 澳元时个人不用上土地税。可是家庭信托却没有这个免地税的优惠权,它要从一块钱起就开始付。

物业Title上放上冻结令(caveat)

冻结是一种法律行动,让这个产业不可转名字,加按,转银行,套现。当产业被冻结了,一切的买卖行动都不可以进行了,只有撤除冻结后,这个产业才可以作买卖或借贷。这样一来,虽然产业是子女的名字,但如果他们想私自变动,必须经过父母的同意。

和子女连名或建立书面借贷字据

和子女连名在和银行贷款时可能会遇到父母的收入,在澳身份和父母的资产和债务问题,如有这些欢迎咨询您的安信金融的贷款专家做单个解答。

建立书面父母借贷字据,如置业所需的首付,印花税,这样可减低产业里的净资产,不至于在离婚时被对方所分。

很多国内的父母辈朋友对债务有一定的偏见,认为“无债一身轻” 但在西方社会,债务又分”好“ 与”坏“,好的债务不仅不会有不必要的利息支出和压力,还能创造财富,增加现金流。很多精明的投资者会在条件允许的情况下将款贷出来,放在对冲户口里,有需要的时候可以自行控制,如果真的遇到财产分割的情况,也好及时分配。由于每个家庭财务情况的复杂性,应当选择最适合自身的方式,尽可能的降低将来可能出现的风险。

本文作者 安信金融 Mark Luo 

Mark Luo,安信金融CEO,拥有20年贷款(包括民用住宅及商业地产)、房地产经纪、投资及管理的从业经验。

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