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安信案例 | 如何合法令投资房和自住房同时享有自住房利率

2020是不太平的一年,受疫情影响,澳洲失业率骤增,许多家庭的贷款之路也面临着重重考验,澳洲境内就有高达2000亿澳币的贷款申请延缓。全澳共有64.3万份的各类贷款被延期,其中39.2万份是房屋贷款。
各大银行在疫情之下也降低利率,推出各种套餐。很多都适用于收入没有收到重大影响的工作者。在这样的情况下,很多人都会考虑重组贷款来降低利率。

今天安信金融要分析的案例是一对夫妻,Harvey 和 Sarah,他两一个是IT技术人员,一个是医生。

夫妻二人在悉尼的Neutral Bay一套共同房产,Harvey在Surry Hills有一套投资房,Sarah在Central Coast也有一套投资房。他们作为安信金融的客人,通过微信朋友圈了解到当前的汇率非常低,于是联系了安信的贷款专家,尝试贷款重组来降低利率,没想到,得到的结果远比期待的更好。

目的

安信金融向他们提供了以下基本建议。

降低持续性成本

首先,将所有的贷款合并到一家银行,这样做的好处是什么呢?通常情况下,银行会向每个借贷人收取年费。年费虽包含了申请费,产品变更费,对冲账户,账户提现,信用卡等服务,但需每年支付。那么这样三个银行分别收取年费的情况下,贷款三十年下来不容小觑。如果在同一银行的话,只需要支付一次。长期节省成千上万。

降低利率

主流银行的标准浮动产品,都有一定的利率折扣,这取决于贷款的质量以及风险系数。如果贷款金额较高,并且LVR较低(贷款比例),客户将会得到一个较大的折扣幅度,因此净利率较低。所以通过将所有贷款合并在一家银行,客户获得的折扣将会最大化,并且享受终身折扣(不会因为将来贷款额减少而改变)。

便于管理

所有贷款都在同一个银行也方便管理。不仅可以在对冲账户中存钱以节省利息,支付家庭账单,还款也可以从中支出。租金收入也可以流经对冲账户从而节省不可抵税的贷款利息,还可以设置信用卡自动还款功能,及重新命名不同的账户方便自己识别。

亮点

这次转贷最重要的一个亮点是安信金融可以为客户的投资房争取到自住房同等的利率。针对独家银行的特殊政策,假设客户合并自住房贷款和投资房贷款,并且自住房部分占比超过25%,贷款申请总额高于75万澳币,所有套餐下的贷款产品都可以按照自住房2.8%的利率。最终客户每年将节省1.3万澳币。

可能会遇到的困难

在执行这次申请的时候,安信确实遇到了一定的困难。客户所有的房产都在不同的所有人名下,一套男方,一套女方,一套双方共有。银行鉴于安全性要求,所有的房产都要求是相同的所有人。

通过安信金融Broker与银行的协调,安排了两个借贷人互相做担保,只是支付了少量的担保费,最终在6周内申请成功,完成转贷。

申请过程

在客户需要提供了包括护照、驾驶执照、结婚证、工资单、银行流水,贷款账单,租金账单,市政费以及信用卡账单等文件之后,该贷款在3天内就得到了有条件的批准,并在一周内对3个物业进行估价,从当前的银行清算并且签署贷款文件。

成功转贷

客户三个不同的贷款最终合并到一家银行,年费从原来的$1185降低到$395,并成功套现10万,可用于其他个人消费或更多投资项目。原本的自住房利率3.26%与投资房4.09%都被降低至2.80%,最终每年节省利息超过1.3万澳元。

相关费用

每一次转贷都会牵涉到相关费用,如清算费、政府按揭注册费,以及新的银行收取的成交费及年费等等,每个物业约为$750,三间总计约为$2250。估价、律师以及申请费通过安信金融已全部免除。

总结

安信金融替客户分析和评估现有的房贷状况,客户可以在我们的建议下进行选择,比较和准备,最后取得一个满意的结果。所有的物业都可以获得免费重新估价。重组成功后,利率降低,每年可节省年费加利息超过1.4万。并且成功套现了10万现金在对冲账户,从而他们的现金流更加灵活。

By Mark Luo ©Anson Financial Service

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