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张先生目前单身、PAYG收入，年薪10万。

早年父母帮着买了一套小户型的自住房，只剩少量贷款未还清。

最近，乘现在房价往下走，张先生想入市买个70万左右的投资房。但是年轻人已经在努力还贷，存款有限，来向Sally姐咨询。

那么如何才能做到贷款比例105%买房又不用缴纳房屋贷款保险（LMI）呢？

抵押、套现、申请预批

首先，我们可以以自住房为抵押，套现购买投资房的首付款外加印花税。也就是说如果目标房价是70万，那我们可以提前套现到预计房价的20%外加印花税及其他杂费，即$175k左右。

同时，Sally姐递交了一个投资房贷款的预批申请（Pre-approval），额度为70万房价的80%（借贷比例<=80%，无需支付LMI）即56万。小张的工资加上投资房预计的租金收入，还款能力还是戳戳有余的。预批既为小张第一次套现提供了依据，又为他下一步买房做好了充足的准备。

以上两拨操作，我们可以看到，在没有用到小张存款的情况下，我们就能够贷到房价的105%（包括购房的税费）。同时也无需支付动辄5k甚至上万刀的保险费。未来小张不仅能够享受到投资房带来的负扣税优势，等房市回升，还能坐享物业增值的资本收益。

这里Sally姐给出的产品建议是：

1.本身自住房的贷款可以选择本息同还，鼓励有多余的资金则先还自住房贷款。

2.投资房的贷款可以选择只还利息，这样可以让负扣税的效果可以最大化。

当然，每个客户的情况肯定各有不同。假设客户手里已经有10%首付资金，就可以省去套现那一步，直接将新买的物业和原有自住房物业绑定一起来贷款，同样也能达到实际投资房贷款90%，且完美避开LMI。

总结

如果你收入不错，已有房产且贷款比例较低，想再买套房但首付不足，不妨找Sally姐来讨论讨论是否可以利用已有房产多余的净值（Equity）来帮助贷款买房。因为疫情，现在个别银行针对自雇人士也有贷款比例80%的上限限制。也完全可以利用这个方法做到最高“105%贷款”，有效避开政策限制。

因为安信，所以贷款安心。

本文作者-安信金融 Sally Gong

Sally Gong，澳洲金融信贷协会MFAA注册全牌照房贷经纪，2018年度安信金融最佳贷款经理。多年来，经手处理的房贷申请金额过亿，擅长为客户从税务、现金流、未来投资计划、贷后管理等方面为客户提供最佳的信贷解决方案。

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