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详细分析 | 澳洲房屋贷款的完整流程

澳洲房屋贷款流程

选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。何时进入贷款程序?

在澳洲,当看好房子之后,一般是先支付0.5% 的定金,两周之后订金升到 10% ,之后您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。值得注意的是:如您的信用评估无法贷出您希望的贷款额等种种原因使您的贷款无法按时完成,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给其他客户(即,损失订金,并失去房屋所有权)。

贷款所需时间一般为六周,包括评估和审订合同的所需时间。所以强烈建议您如果准备买澳洲房屋请首先及时联系贷款机构,让他们根据您的信用评估帮您做一个“预批”,预算出您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。

而且大多数澳洲房屋贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块澳洲房产而得到更优惠的价格。

澳洲房屋贷款所需要的材料

澳洲房屋贷款机构不同,金融产品不同,所需材料千差万别,但是实际上也很简单,贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益,不管他们要求什么材料,主要需要的是您四方面的信息,那就是:

1、资产:原有房产,存款,汽车,财物等;

2、债务:其它贷款情况,其它负债情况;

3、收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用于投资,那么这部分的收入也可以包括在内);

4、支出:这部分一般是不做书面要求的,因为金融计算器会自动抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料证明。此外您还需要提供您的身份证明,也就是 100 points ID 。

【所谓 100 points ID 的意思,就是澳洲房屋贷款机构根据签发证件的组织的权威程度,给予被签发的证件一个分数,您所提供的证件分数相加之后必须大于100 分,如,护照70分,驾照45分,70+40=110>100,所以您提供这两样证件一般就没问题了。】

还款方式

在还款方式上客户可选择只还利息五年,或者本息一起还的还款方式。通常投资目的的客户选择只还利息,实现资金利用和投资收益的最大化;自住目的的客户选择本息一起还,加速还款,值得一提的和中国贷款政策不同,澳洲银行并不限制提前还款,并于2010年通过法案取消了限制客户转贷或提前还贷的银行罚金。

此外,客户提前还款的部分可以再次从贷款账户中提取出来供客户应急使用,大部分的银行都会有对冲账户的产品供客户选择,这极大的降低了贷款的成本,增加了客户资金的流动性,客户可方便灵活的调配资金。

在澳洲购买物业,在物业抵押贷款之后,还可以申请再评估进行转按揭,将升值的部分再投资,合理的选择置业组合和制定贷款方案会使得在澳洲的物业投资会进入一个良性的循环,实现以房养房,以房养学,以房套房等都是通过金融产品使投资变得非常灵活。

贷款品种

标准浮动利息贷款

这是贷款者选择最多的一个贷款品种。所谓浮动利息就是:贷款利息在贷款期内会上下浮动。贷款机构根据市场经济状况的好坏,和储备银行制定的官方利率,随时调整利率。

浮动利息的优点是:利率下调时还款降低,还款比较灵活,你有余款时,还可以多还,不必支付罚金。缺点是:利率上升时,还款额增加,经济压力大。

固定利率贷款

而固定利率贷款的利率在整个还款期间都是固定的。因而,当利率上升时,固定利率贷款自然更占优势。不过,如果利率下降,借款人就得承担比之前更高的利息。

蜜月期利率

这种产品一般只在6到12个月内享受一个比较低的利率。蜜月期过后,利率回复到浮息贷款的水平。在贷款的第一年,手头比较紧的朋友可以考虑选择这个产品。但是,你一定要保证自己在蜜月期之后又足够的能力支付增加的还款额。

当然贷款机构提供的其他贷款方式还包括组合贷款(固定利率和浮动利率贷款组合)、有上限贷款(利率增长有上限)、有浮动区间的贷款(利率有浮动区间)和只还利息贷款(在选择的期限内只偿还贷款所产生的利息部分)。

澳洲房产优惠政策

如果这套物业是你第一次在澳洲做为自住所用的房屋(first home buyer),并且你是拥有澳洲身份(永久居住PR或者澳洲居民citizen),那么按照澳大利亚法规,你可以获得一个折扣或者一份补贴,以维多利亚州为例,购买价格为75万澳币以下的新房或楼花,维州政府会提供给你1万澳币的首次购房补助,并且可享有40% off (6折)的印花税(stamp duty)减免;而二手房首次购买者,维州政府就只有给出6折印花税的折扣,没有首次购房津贴。

贷款的相关费用

很多贷款机构提供的产品都很类似,因此选择贷款的一种方法就是对贷款的相关费用进行比较。

最主要的费用就是利息费。另外还有贷款申请费和后续费用。如果所选择的贷款产品有申请费(不过有些贷款机构会有免除这项费用的特别优惠)和后续费用,买家就需自行支付。此外还有很多其它的费用,需根据买家实际情况决定缴纳与否。

额外还款费(Additional repayments fee)– 额外还款时会产生的费用(如果是固定利率贷款,所产生的这种费用将相当高);

违约金(Break cost)– 在固定利率贷款到期日之前取消贷款而产生的费用(根据借贷机构不同而有所差异);

组合贷款费(Combination loan fee)– 固定利率和浮动利率组合贷款时会产生的费用;

逾期开户费(Deferred establishment fee)– 借款人在贷款初期取消贷款所产生的费用(可能是3到5年);

退出费(Exit fees)– 提前还清或取消贷款时会产生的一系列费用;

逾期还款费(Late payment fee)– 如果逾期还款,剩余贷款额将面临固定费率的罚金或更高的利率罚息;

抵押贷款转让费(Mortgage discharge fee)– 在偿还抵押贷款期间将房产所有权转让给贷款机构而产生的费用。另外还有州政府收取的过户费;

后续费用(Ongoing fees)– 持有抵押贷款所产生的后续费用;

转移费(Portability fee)– 在购买新房产时,将现有贷款转移至新房产而产生的费用;

Redraw费(Redraw fee)– 借款人将还入自己房贷账户中的钱再次从银行中借贷出来而产生的费用;

Refix费(Refix fee)– 借款人在约定期限到期前,向贷款机构申请更改贷款的固定利率所产生的费用;

转至固定利率贷款费(Switch to fixed fee)– 从浮动利率贷款转换成固定利率贷款时会产生的费用。

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