专家解读：2018年是首次置业者的入市良机吗？如何入？

[:zh]

相信大家对于房价的走势肯定有不少疑惑。2018年房市该入不该入？怎么入？本文由安信资深贷款顾问Sally撰写，希望能对首次置业的小伙伴有一些帮助与启示。

前些天老客户介绍了一个朋友来我office了解贷款的事情，是一位黎巴嫩小哥。职业是厨师，目前有一份现金收入的全职工及一份兼职的casual工，妻子因为身体原因暂时没有上班，但不久就可以恢复工作。手头只有大约五万多澳币的首付款，想购买一套50多万的住房自住。

小哥不太确定，自己是否有能力去买下这套物业，很纠结也很迷茫，来征求我的意见。

在经历了过去几年首府城市物业价格的强劲上涨（工资增幅都不一定追得上CPI增幅，所以就不用奢望追上房价了），2017年APRA又不断加强对金融机构房屋贷款的监管力度，相信2018年房市应该会放慢脚步或转为温和上扬，那像黎巴嫩小哥这样的首次置业者们到底该不该入市？又怎么才能入市呢？

凭我多年的经验，其实这也是个简单的案例。但对首次置业的客户来讲，确实一个难下的决定。租房还是买房，该什么时候买，相信也是纠结了大部分人好多年的问题。最后，我给了黎巴嫩小哥提了三点建议。

比较租房的成本和房贷月供

如果是平时的租房费用支出与房贷月供基本持平，那你已经具备了购房的基本条件。

黎巴嫩小哥目前的租金支出为每周500澳币。假设黎巴嫩小哥想买价值55万澳币的物业，首次置业者目前在银行可以拿到的利率约在3.59%-3.79%，按贷款30年本息同还计算，那么每周需要还款最多为473澳币。此外，还有一些物业管理费、市政费及水费需要考虑。

但是，在房市增速放缓，经济未复苏的前提下，相信接踵而来的会是加息以及后续针对终端租客的租金上涨。在交钱替房东供房子和给自己供房子之间做个选择，应该不难做决定。

提前做工作规划和调整，为贷款做准备

目前小哥的全职工作是现金收入并没有合同。我给小哥的建议是跟老板沟通，争取尽早转成正规的全职收入，有工资单、正规的工资银行入账记录。

第二份工作如果是兼职Casual工作，那么需要起码在同一公司连续工作半年以上。如果贷款涉及LMI保险，那么这份工作需要连续12个月以上才能计入客户的贷款能力计算。

同时，虽然小哥的太太暂时没有工作，但是她只要在贷款前能找到一份全职工作（已过试用期），那么太太的收入也可以计入客户的贷款能力的计算。即使房契上只有一个人的名字，但是夫妻是可以作为联合贷款人的。

20%首付不足，怎么办

黎巴嫩小哥目前只有10%的首付，另外10%的首付一般可以通过以下几个途径获得或者规避：

1）拼爹；

2）积蓄存款；

3）贷款85%（选择85%免LMI的贷款产品），自己再存款或家里支持5%

之前我写过一篇有关于该类型产品的文章，欢迎大家点击阅读；

首付不够20%又想买房？用这两招就够了 | 安信推介系列03

4）贷款90%（另外准备几千澳币的LMI保险费，一次性费用）；

最简单的方法当然是拼爹。除此之外，如果小哥选择楼花，那么他可以有一段额外的时间来积累存款（楼花往往还需要几个月到2年时间才会settle）。但如果小哥正好有中意的二手房，贷款9成（一次性支付一笔LMI费用）也是行得通的解决方案。

虽然黎巴嫩小哥最终跟家里人商量，想等太太有了稳定的工作以后再考虑买自住房。但我相信今天的文章对各位首次置业的小伙伴能有启发和帮助。下篇再见。