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Zac和Vera 是一对有两个孩子的年轻夫妻，最近由于新的宝宝要到来了，夫妻两人想要换个大点的house，价格约150万。
但是他们手上全部积蓄都还进了自住房子里，没有额外的钱付首付，更重要的是两人的收入无法贷到新买150万房子的80%。
目前自住房子价值100万只欠20万，现在想要换一个150万的house。
在没有办法先卖掉自住房的情况下如何顺利买进新房呢？
这里Jessie给大家介绍下过桥贷款bridging loan和首付担保
deposit Guarantee的用法和好处，轻松帮你以小换大。
如何解决10% Deposit首先我们先来解决夫妻两人要付新买房子10% deposit的问题， 那就是用deposit guarantee！
deposit guarantee就像你手中的现金支票一样可以用于直接支付首期以交换合同，也可以在拍卖中使用。申请也非常简单， 在安信帮助下你申请新房子的贷款拿到预批（pre-approval）之后便可以申请。
费用大概是你需要数额的1.3%。比如Zac夫妇需要先支付15万的首期交换合同，那么deposit bond的费用就是15万的1.3%，即$1950。你也可以和中介商量付5%首付交换合同，这个deposit bond的费用也可以减少一半。
解决贷款数额 其次，我们要解决贷款数额的问题，前面提到夫妻两人的收入无法贷到150万房子的80%。安信分析后，其实一旦旧房子出售，他们也并不需要贷80%，但是若是在卖掉之前该如何操作呢？这里就要用到bridging loan 过桥贷款了。
旧房子价值100万有20万欠款， 新房子要全部贷出150万，两个房子一起抵押给银行。另外所有购买成本包括印花税大概6万5， 房屋买卖中介费， 律师费和其他杂费$35000等，也可以一并加到贷款总额中,最终的贷款总额为180万，也就是我们所谓的Peak debt“高峰债务”。
这样新买物业顺利成交搬入后，银行会给6-12月的时间，让他们出售第一套物业。一旦顺利出售，房屋出售价格100万将用于减少高峰债务180万。那么，剩余的债务80万将成为最终债务End Debt。
当然在他们同时拥有两套物业债务最高时候，银行的利率也是按照过桥贷款利率以180万高峰债务来计算，会比我们正常的浮动利率略高，一旦减少到最终债务利率也会相应降低到普通利率。
那么有客人会担心，如果在这个阶段还180万的贷款压力太大或者根本无力偿还，应该怎么办呢？安信告诉您其实不用担心，我们的贷款经理可以帮您把高峰债务分成2个部分，过桥贷款数额100万和最终贷款数额80万。在过桥贷款期间的100万的部分可以暂时不还款，6-12个月期间产生的利息，可以合并入之后的最终债务中，再开始还款。
那么最终夫妻两人的最终贷款变成$800,000, 也是他们收入可以承受的贷款额度并且顺利换了更大的house。
安信总结
Jessie给出的建议是：
bridging loan和deposit bond的合理利用，可以克服两方面的难题：
- 没有首付但是有equity，无法快速套现或者不想去做套现
- 借贷能力不足，但是想以小换大
每个客户的情况肯定各有不同，需要了解更多贷款知识的小伙伴，欢迎联系Jessie讨论， 针对您的情况为您定制最适合你的贷款方案。
因为安信
所以贷款安心
本文作者 安信金融 Jessie Zhang
Jessie Zhang，澳大利亚金融信用协会（AFCA）和澳大利亚信贷金融协会（MFAA）高级会员。主要从事住房贷款，汽车贷款，商业贷款，低息贷款，还提供基金投资和退休金退休计划方面的服务。根据客户个人情况提供多种财务建议和解决方案，轻松实现财务成功。
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