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问懵99%的人!贷款买房到底能不能扛得住通货膨胀?这笔账我们应该这样算!

问懵99%的人!贷款买房到底能不能扛得住通货膨胀?这笔账我们应该这样算!


大家是不是都曾听说过这些…


“买房保值,趁早买房,买到即赚到。”


网络上也不断有经济达人提起过,“贷款买房还能抗通胀!?”


究竟这些说法是营销号为了博眼球还是真有此事?


这期内容安信会从3点给大家重点分析:


第一点,很多人拿起小算盘一敲发现,如果房贷一年的固定利率是6%,但是自己的房子估计不会有一年6%的涨幅,而即使长了8%,也只有2个点的收益。这样的话,把钱存银行不会更好吗?而且能既存既取,充分发挥到现金流的作用?


问懵99%的人!贷款买房到底能不能扛得住通货膨胀?这笔账我们应该这样算!


这相当于$200万贷款,利息6%,年利息为$12万,月息为$1万。咋一看,很多人以为这样的计算是对的,但其实这种计算方式是有问题的。


在上述案例中,借贷人把利息夸大来算,而真实的利息并没有那么多。对于房贷行业有着较深了解的借贷人是这样计算:


如果$300万买个房子,首付$100万,贷款$200万。在贷款计算器中,输入$200万,选择等额本息选30年选利率6%,可以算下总利息除以360个月,


每个月产生的利息$6436,

而不是$10,000。


在实际情况下,你每个月还款时都在还利息和本金,所欠本金逐渐减少,利息也在逐渐减少,这样每次还款里的本金,随着利息的减少会逐渐增加。

附一组图片,例子是贷款年限为30年,分成360期还款计划。对比下前中后的还款日期,就能印证出上述观点,


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30年利息总和为$2316760,比实际的6%的总利息大概只是一半多一点。那么,只要房价每年上涨3%,就可以拉平利息。


安信贴士

根据我们对安信的客户案例进行观察发现,如果在澳洲打算购入价值$200万的自住房,多数银行只接受“本息同还”贷款计划,而不能选“只还息”的贷款计划。若有需求的朋友必须注意下。


第二点,上述例子导致算法错误的另一个原因是没有弄明白基数的概念。同样是6%,而贷款的基数和房价的基数却是不一样的。


注意,贷款6%是$200万的6%,而房价上涨6%,是总价,也就是说$300万的6%,同样的幅度,两者的数量级是不一样的,这一下又拉开了差距,


房价不需要涨3%

只需要微涨2%就可以拉平利息!


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第三点,也是今天的重中之重,需要跟大家讲明白,指数递增和线性递增的落差。利息是线性递增的,这$200万还到最后一天,利息是根据本金的余额计算,当本金越还越少,利息也就会越来越少。


但房价是指数级的,

它的基数是在不停的变大。


每一年的房价都是在上一年的基础之上再涨6%,这是单利和复利的区别,一个是每年单利还款,一个是每年复利增值,房价也是复利增值的。

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复利的威力是巨大的,既可以用它来保护财富,而通货膨胀也是以复利的形式来稀释财富的。如果把复利考虑进去,如此得出,


房子不需要每年涨2%,只需要涨1%,

就足以抵消你的贷款成本,

而通胀一般在2%-4%之间。


换句话来说,你的贷款成本,在房价面前是忽略不计,多出来那一部分是帮你抵御通胀,是保护你的积蓄的。随着时间的推移,指数的增长会远远超过线性的增长,而且时间越久,指数的优势就越大,这就是为什么贷款买房可以抗通胀,


房贷时间越久,抗通胀能力就越强,

而贷款不会让你吃亏,

它是你翘起财富的杠杆。


安信结语

在这里安信也要给大家提醒一句,如果想要投资一套房,并不想在金钱上吃亏,买房还是得买对房。选房子的时候还需要认真考察它的升值空间,检查房子的质量,观察它的地段等。相信很多华人朋友们,对澳洲买房都十分的有见解!留下评论区,把麦克风交给大家。

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安信金融 简介



安信金融是一家位于悉尼的信贷经纪服务公司,立足澳洲华人市场十六载,专门为本地及海外人士量身定制贷款方案,服务涵盖房屋按揭贷款、车贷、个人及商业贷款等。我们拥有澳洲权威协会MFAA认证的贷款经纪会员资格,并受澳洲投资委员会ASIC监管,专业团队由业界资深人士带领,旨在为我们的客户提供高质量,高效益的服务。


安信金融拥有多家银行的代理权,服务的覆盖范围十分广泛。我们合作的银行包括:西太平洋银行(Westpac), 澳新银行(ANZ),圣乔治银行(St George), 澳洲国民银行(NAB),亚托普银行(Suncorp)等三十多家银行及非银行机构。我们在与银行以及金融机构长期合作的过程中与之建立了良好关系,并取得了各银行最高级别的认证,这些都更有助于我们为客人提供方便高质量的服务,减少贷款申请时间,为客户拿到最好的利率优惠。

 

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