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房产只还息（Interest Only）

澳洲银行贷款一般有两种还款方式。一种是连本带息(Principal + Interest)，第二种是只还利息(Interest only)。

许多购房者经常在两种还款方式时很犹豫，到底应该选择只还息（Interest Only）还是连本金（Principal & Interest）一起还呢？

在国内，房贷都是本息同还，因此很多人可能对只还利息不太了解。本文将为大家分析只还利息的利与弊，看完的小伙伴可以自我评估一下，自己是否真的适合这种还款方式。

什么是只还利息？

顾名思义，只还利息，就是在指在选择的期限内（通常为5年）只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低最小还款额。

也就是说，贷款人可以选择在前5年只还利息，不还本金，5年后开始正常的本息同还。

而在实际操作中，对于想要继续使用只还息的贷款人，到了5年期限其实可以转贷，年限重新计算30年。

只还利息的优势

优势一：只还息的还款模式，使得每周还款的金额略低，因此增加贷款人了手里现金流，在投资中产生的支出也相对较低。因此许多以投资为目的的购房者，倾向于选择只还息。

优势二：澳洲可以负扣税。如果房子作为投资用途，只还息可以让贷款人的账面亏损最大化，从而达到抵税的目的。

优势三：只还利息的产品通常可以配合对冲账户使用，可以做到闲置资金最大自由化同时降低养房成本。后文将会着对它着重说明。

只还利息的风险

上面提到，只还利息虽然有一定的优势，但是也有相应的弊端。

风险一：目前市面上的贷款产品，只还利息的利率普遍偏高，通常会比连本带息高出0.5%左右。长期来看，只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。

风险二：若采用这种方式，前期月供低，会在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上涨或自身财务状况发生变化，家庭财务负担将骤增。

风险三：若贷款人的资金管理能力较弱，且没有很好的消费习惯，选择只还息可能会使借贷人增加许多额外的支出。

安信案例：Daisy看中了一间公寓，需要借款50万，在比较了各种贷款产品之后，她基本可以确定选择利率5%，且贷款期限为25年的贷款产品。但是在还款方式的选择上，她显得非常犹豫。若选择只还利息，一开始月供低，但是5年期结束后，月供会激增，她并不确定自己的经济状况足以偿还增加的房贷。经过计算，若选择只还利息，初期她需要每月还款$2083。只还息期限结束后，还款额将增加到$3300，将超出她的预算。仔细斟酌后，Daisy并不认为她可以支付后期高额的月供。最后她决定选择本息同还的产品，每月固定还款$2923。

对冲账户的使用

上文提到了只还息贷款产品最大的优势就是配合对冲账户使用，它可以帮助借贷人有效地降低房贷所产生的利息。

什么是对冲账户？在房贷生效后，银行会为客户开设一个贷款账户，如果贷款100万，那么贷款账户余额就为100万。这时，如果再向银行申请一个存款账户，将房款放进去，每个月银行自动从里面扣钱，就与贷款账户形成了对冲账户。若在存款（对冲）账户里存入10万，那么日后要付的利息就是100万-10万=90万利息。

对于手中有闲置资金的购房者，若选择只还利息的还款模式，建议选择有对冲账户的产品。平时可以将闲置资金存入对冲账户，从而抵消贷款利息。同时又可以随存随取，资金分配也更加自由。

安信案例：Jane 和 John夫妇名下有80万贷款，为期25年，前五年选择只还利息。为了尽量减少产生的利息，他们将闲置的5万存款放入了对冲账户。由于对冲账户的利息是每天计算，他们平时将工资或者其他存款也全部放入对冲账户中。两年后，他们打算出国旅行几个月，于是从对冲账户中取出2万用来支付旅行费用。回来之后，他们又用对冲账户里1万支付了旅行所产生的信用卡账单。在只还利息期限内，他们利用对冲账户实现了Cash flow最大化，同时也节省了一大部分利息。 

看完以上分析，详细大家对只还息也有了一定的了解。至于哪种方式更加有优势，要因人而异。建议购房者咨询专业的贷款经纪人并根据资金情况作出决定。

在选择只还息贷款产品时，借贷人应清楚明白贷款本金将不会降低，利息支出将会较高，收入可承受贷款额也会相应较低。此外，在只还息贷款合同结束后，每月还款将大幅增加。

对于同时拥有自住和投资房贷款的客人，安信建议选择投资房做只还息，自住房做连本带息。自住房没有无法税务的优势，而投资房的利息支出可以抵税，从而实现收益最大化。

 

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