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想把近期遇到的一些案例跟小伙伴分享分享，本期的主题是专门针对非PR人群，比如临居签证持有者（常见的485、457、309、820、500等）、海外人士（未持有澳洲的有效签证的海外投资者或者有意向移民澳洲的人士）。在2018年到底该不该进入房市？如果已经下定金签合同，到时候贷款能不能办下来？贷款政策会不会松绑？希望本文能帮你们清楚心里的霾，透透气。
本身澳洲的是特别适合生活的国家，环境好、收入高、人口少、教育资源丰富。能来澳洲买房的小伙伴、大伙伴，很多是为了将来能留澳给自己准备一个家，当然或许可能是因为全球资产配置，或许是因为其他种种原因。
目前虽然持有的是临时签证且贷款限制较多，一旦拿到PR再转贷回主流银行也是不错的选择。如果买房子是势在必行的话，那么就请做好充分的准备。目前海外买家高昂的印花税（12%-14%），还有不知道什么时候松绑的贷款政策，已经把小伙伴的热情降到了一个低点。
外界对银行的一些政策更新，可能会有过多的解读。但在政府的强势监管下，澳洲银行的房贷政策短期内不会有所松绑。只是近期利率上优惠的幅度比原先大一些，但是申请条件并没有。
前几天有个紧急的Case，小李房子2周后要Settle，但是目前贷款还没有落实。在电话中小李很无奈得告诉我说：她持有毕业生签证485，大约2018年12月到期，预计在年中会提出189的独立技术移民的申请，5个月前全职开始在一家公司担任经理助理的工作。
之前小李直接跟banker接洽在汇丰申请了贷款，但是因为某种原因并未成功。虽然我未必能帮上忙，但希望能通过自己的经验帮助她做个分析，找出问题。
大家可能也有耳闻，485毕业生签证这个类别一般在澳洲的主流银行中是不接受的。据我所知，目前汇丰银行（没有Broker渠道）和个别澳洲本土基金可以此类签证持有者的贷款申请，所以在准备贷款的时候是需要特别谨慎的。
其次我注意到了小李的雇主是一家比较新的工作，而且办公地点在居民区内，也没有公开的企业信息可以用于核实。这可能是她的贷款申请被拒的原因。
同时，我还注意到小李的签证有效期只剩11个月零几天。在汇丰银行的贷款申请失败后，她的唯一选择就是那家基金了。但是该基金最基本的要求就是申请者必须持有有效期长于12个月的澳洲签证才能申请贷款，而且非常严格。
这也就意味着两条路同时堵死了。小李或许只能求助于短期基金产品（一般利率在10%左右，贷款期限为1年），或许求助于家人全款付清，当然也可能面临损失10%首期的风险。
虽然很遗憾我没能帮上忙，但是我想提醒持有临时签证的准备贷款的小伙伴：
-
提交贷款申请时务必保证自己的签证有效期超过12个月，所以递交时段相当重要；
-
雇主的资质需要符合银行的要求；
-
本地收入，全职工作时间超过3个月以上（过试用期），能提供三个月的正规银行工资进账流水及工资单；
#如果您持有475签证，但是有一份稳定的permanent part time的工作（过试用期），基金也可以考虑哦。
一般持有457的小伙伴都是技术性人才，未来拿到PR的可能性很大，收入及工作也相对稳定。澳洲本土银行是很愿意接受持有457签证的客户的，贷款比例最高一个到90%（80%以上需要支付LMI）。但是您如果买的是House and land package的话，个别银行的政策会有不同，建议咨询您的贷款经理。
一般您作为澳洲公民或者PR的配偶一同买房、联名贷款，你也同样可以享受澳洲公民或者PR同等的贷款条件，最高贷款比例可以达到90%（Westpac、Stgeorge前日刚刚公布，针对这两个签证类别的贷款比例可以提升到90%，之前最高是80%）。
对于纯海外投资者，我们本周有一个新发布的产品可以给大家一个参考。如果是您的资金还有缺口，可以尝试这个产品，贷款周期是25年，决不是之前市场上的2-3年的短期基金产品（一般vendor finance也只有2年）。
产品基本信息 利率：6.95%（只还利息则上浮0.5%； *自雇人士申请low doc产品，那利息再额外上浮1%）； 贷款周期：25年（前5年可只还利息）； 贷款比例：7成，室内面积40平米以下5成，40-45平米6成； 申请费：1%； 风险费：0.9%-2%，因贷款比例及贷款的不同而不同； 最大贷款额：90万澳币； 其他费用：申请费$990澳币（不退，含估价费），月度账户管理费$39，其他杂费约$1205； *我会根据贷款申请的周期长短、复杂程度收取一定的中介费（价格合理）。 *该暂不接受空地及建筑贷款，如您需要依然可以申请之前的短期海外人士基金产品，利率建造期间8.95%。
需要的资料清单大致如下（无需翻译） 1.至少三个月的工资进账银行流水； 2.六个月的个人日常支出账户银行流水； 3.雇主信（公司抬头信纸加盖公章）； 4.最新日期的中国个人信用报告（不要有不良记录）； 5.您中国护照首页及中国身份证的正反面扫描件； 6.如果您在中国有房屋贷款，需要提供一张最新的对账单； 7.澳洲的购房合同； 8.定金支付的收据； 9.印花税已缴纳的证明； 10.尾款的资金证明（除贷款及已支付定金部分以外的尾款，如银行的余额单）； 11. 您购买澳洲物业的租金收入评估信（中介提供）； *如果您是自雇人士需要申请low doc产品，收入方面的证明只需要一份您会计师签署的声明信及个人日常支出主账户的近6个月银行流水，其他参考以上的资料清单。
本期文章所述可能未能包罗万象，依然希望对各位小伙伴能有启发和帮助。如果有新的渠道和产品，安信会第一时间在平台上发布，与大家分享。
感谢阅读，下篇再见。
本文作者 | Sally Gong
安信资深贷款经理，拥有多年贷款从业经验。
M: 0466 809 027
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想把近期遇到的一些案例跟小伙伴分享分享，本期的主题是专门针对非PR人群，比如临居签证持有者（常见的485、457、309、820、500等）、海外人士（未持有澳洲的有效签证的海外投资者或者有意向移民澳洲的人士）。在2018年到底该不该进入房市？如果已经下定金签合同，到时候贷款能不能办下来？贷款政策会不会松绑？希望本文能帮你们清楚心里的霾，透透气。
本身澳洲的是特别适合生活的国家，环境好、收入高、人口少、教育资源丰富。能来澳洲买房的小伙伴、大伙伴，很多是为了将来能留澳给自己准备一个家，当然或许可能是因为全球资产配置，或许是因为其他种种原因。
目前虽然持有的是临时签证且贷款限制较多，一旦拿到PR再转贷回主流银行也是不错的选择。如果买房子是势在必行的话，那么就请做好充分的准备。目前海外买家高昂的印花税（12%-14%），还有不知道什么时候松绑的贷款政策，已经把小伙伴的热情降到了一个低点。
外界对银行的一些政策更新，可能会有过多的解读。但在政府的强势监管下，澳洲银行的房贷政策短期内不会有所松绑。只是近期利率上优惠的幅度比原先大一些，但是申请条件并没有。
前几天有个紧急的Case，小李房子2周后要Settle，但是目前贷款还没有落实。在电话中小李很无奈得告诉我说：她持有毕业生签证485，大约2018年12月到期，预计在年中会提出189的独立技术移民的申请，5个月前全职开始在一家公司担任经理助理的工作。
之前小李直接跟banker接洽在汇丰申请了贷款，但是因为某种原因并未成功。虽然我未必能帮上忙，但希望能通过自己的经验帮助她做个分析，找出问题。
大家可能也有耳闻，485毕业生签证这个类别一般在澳洲的主流银行中是不接受的。据我所知，目前汇丰银行（没有Broker渠道）和个别澳洲本土基金可以此类签证持有者的贷款申请，所以在准备贷款的时候是需要特别谨慎的。
其次我注意到了小李的雇主是一家比较新的工作，而且办公地点在居民区内，也没有公开的企业信息可以用于核实。这可能是她的贷款申请被拒的原因。
同时，我还注意到小李的签证有效期只剩11个月零几天。在汇丰银行的贷款申请失败后，她的唯一选择就是那家基金了。但是该基金最基本的要求就是申请者必须持有有效期长于12个月的澳洲签证才能申请贷款，而且非常严格。
这也就意味着两条路同时堵死了。小李或许只能求助于短期基金产品（一般利率在10%左右，贷款期限为1年），或许求助于家人全款付清，当然也可能面临损失10%首期的风险。
虽然很遗憾我没能帮上忙，但是我想提醒持有临时签证的准备贷款的小伙伴：
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提交贷款申请时务必保证自己的签证有效期超过12个月，所以递交时段相当重要；
-
雇主的资质需要符合银行的要求；
-
本地收入，全职工作时间超过3个月以上（过试用期），能提供三个月的正规银行工资进账流水及工资单；
#如果您持有475签证，但是有一份稳定的permanent part time的工作（过试用期），基金也可以考虑哦。
一般持有457的小伙伴都是技术性人才，未来拿到PR的可能性很大，收入及工作也相对稳定。澳洲本土银行是很愿意接受持有457签证的客户的，贷款比例最高一个到90%（80%以上需要支付LMI）。但是您如果买的是House and land package的话，个别银行的政策会有不同，建议咨询您的贷款经理。
一般您作为澳洲公民或者PR的配偶一同买房、联名贷款，你也同样可以享受澳洲公民或者PR同等的贷款条件，最高贷款比例可以达到90%（Westpac、Stgeorge前日刚刚公布，针对这两个签证类别的贷款比例可以提升到90%，之前最高是80%）。
对于纯海外投资者，我们本周有一个新发布的产品可以给大家一个参考。如果是您的资金还有缺口，可以尝试这个产品，贷款周期是25年，决不是之前市场上的2-3年的短期基金产品（一般vendor finance也只有2年）。
产品基本信息
利率：6.95%（只还利息则上浮0.5%；
*自雇人士申请low doc产品，那利息再额外上浮1%）；
贷款周期：25年（前5年可只还利息）；
贷款比例：7成，室内面积40平米以下5成，40-45平米6成；
申请费：1%；
风险费：0.9%-2%，因贷款比例及贷款的不同而不同；
最大贷款额：90万澳币；
其他费用：申请费$990澳币（不退，含估价费），月度账户管理费$39，其他杂费约$1205；
*我会根据贷款申请的周期长短、复杂程度收取一定的中介费（价格合理）。
*该暂不接受空地及建筑贷款，如您需要依然可以申请之前的短期海外人士基金产品，利率建造期间8.95%。
需要的资料清单大致如下（无需翻译）
1.至少三个月的工资进账银行流水；
2.六个月的个人日常支出账户银行流水；
3.雇主信（公司抬头信纸加盖公章）；
4.最新日期的中国个人信用报告（不要有不良记录）；
5.您中国护照首页及中国身份证的正反面扫描件；
6.如果您在中国有房屋贷款，需要提供一张最新的对账单；
7.澳洲的购房合同；
8.定金支付的收据；
9.印花税已缴纳的证明；
10.尾款的资金证明（除贷款及已支付定金部分以外的尾款，如银行的余额单）；
11. 您购买澳洲物业的租金收入评估信（中介提供）；
*如果您是自雇人士需要申请low doc产品，收入方面的证明只需要一份您会计师签署的声明信及个人日常支出主账户的近6个月银行流水，其他参考以上的资料清单。
本期文章所述可能未能包罗万象，依然希望对各位小伙伴能有启发和帮助。如果有新的渠道和产品，安信会第一时间在平台上发布，与大家分享。
感谢阅读，下篇再见。
本文作者 | Sally Gong
安信资深贷款经理，拥有多年贷款从业经验。
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